Nghe tóm tắt qua Podcast DNnet

Phần đông người Việt Nam sinh sống ở châu Âu đều có xu hướng muốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam. Ban đầu, động lực thường xuất phát từ nhu cầu có một căn nhà để ở nếu sau này về nước. Sau đó, bất động sản dần trở thành một kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn.

Liệu giá bất động sản ở Việt Nam đã quá cao?

Sau nhiều năm tăng trưởng khiến chúng ta phải đặt ra câu hỏi: Liệu giá bất động sản ở Việt Nam có cao một cách phi lý? Và bất động sản có thực sự là một kênh đầu tư hấp dẫn và bền vững trong dài hạn hay không?

Trong khuôn khổ bài viết này, tôi sẽ cố gắng đưa ra một cách lý giải thông qua một số phương pháp định giá bất động sản, đồng thời tìm những liên hệ với thực tế của một số thị trường khác trong quá khứ. Trước hết, để khẳng định rằng giá bất động sản (BĐS) ở Việt Nam cao, ta cần dựa trên một số cơ sở định lượng. Dưới đây là các góc nhìn chính thường được dùng.

Chỉ số giá nhà/thu nhập (PIR)

Đây là chỉ số được sử dụng phổ biến nhất, và chỉ số PIR ở Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới. Về cơ bản, với chỉ số này, người Việt Nam rất khó mua được nhà theo hình thức vay ngân hàng và trả góp dựa trên thu nhập, bởi giá bất động sản đã quá cao so với thu nhập thực tế của người dân.

Cách định giá bất động sản phổ biến tiếp theo dựa trên chỉ số "rental yield" – tức là tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê

Chỉ số này được tính bằng thu nhập cho thuê trong một năm chia cho giá trị bất động sản. Hiện nay, tỷ suất sinh lời (rental yield) ở Việt Nam rất thấp, cho thấy bất động sản không còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư nếu xét dưới góc độ dòng tiền cho thuê, vì thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Về cơ bản, các khoản đầu tư lành mạnh phải có yield cao hơn lãi suất vay vốn dài hạn (điều này thường đúng ở các quốc gia châu Âu).

Các nhóm khách hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản

Trên thực tế ở Việt Nam, ngoài nhóm khách hàng mua bất động sản để ở hoặc đầu tư với mục đích cho thuê, còn có hai nhóm khách hàng khác có ảnh hưởng lớn hơn đến giá bất động sản. Nhóm khách hàng mua bất động sản như một cách giữ tài sản. Họ chuyển tiền mặt thành đất hoặc nhà để tránh trượt giá, lạm phát hoặc rủi ro từ các kênh đầu tư khác. Đây là những người có sẵn tiền nhàn rỗi, thường là giới trung lưu trở lên, và coi bất động sản như một “két sắt an toàn” để bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn, thay vì gửi ngân hàng hay đầu tư vào chứng khoán. Vì họ chủ yếu sử dụng nguồn vốn tự có, nên thường không mua số lượng lớn bất động sản cùng lúc. Điều này không tạo ra sự tăng trưởng đột biến về nhu cầu và không gây sốt giá trên thị trường. Ở chiều ngược lại, khi thị trường bất động sản trầm lắng hoặc đóng băng, nhóm khách hàng này không chịu áp lực phải bán ra bằng mọi giá, vì họ không chịu gánh nặng tài chính. Do đó, nhóm này nhìn chung không gây ra nhiều biến động trên thị trường, và đôi khi còn đóng vai trò ổn định hóa giá cả.

Nhóm khách hàng đầu cơ là những người mua bất động sản với kỳ vọng giá sẽ tăng nhanh trong tương lai, thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao (vay ngân hàng) nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Trong thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng, nhóm này có thể tạo ra làn sóng mua vào ồ ạt, đẩy mặt bằng giá lên cao. Việc sử dụng vốn vay lớn khiến họ nhạy cảm với biến động của lãi suất và chính sách tín dụng. Khi điều kiện tài chính bị siết lại, chẳng hạn như lãi suất tăng hoặc ngân hàng hạn chế cho vay, nhóm này sẽ chịu áp lực lớn về dòng tiền, dẫn đến việc bán tháo hàng loạt. Điều này có thể kéo giá bất động sản giảm mạnh, gây mất thanh khoản cục bộ hoặc thậm chí toàn thị trường. Sự hiện diện quá lớn của nhóm đầu cơ không chỉ làm méo mó cung – cầu mà còn khiến giá bất động sản biến động mạnh, thiếu ổn định và xa rời giá trị thực. Trong nhiều trường hợp, nhóm này góp phần tạo ra bong bóng bất động sản, và khi bong bóng vỡ, hậu quả lan rộng không chỉ với người đầu cơ mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới hệ thống tài chính, ngân hàng cũng như những người mua ở thật. Chính sách thuế của Việt Nam hiện nay khá thuận lợi cho nhóm đầu cơ này.

Nhóm đầu cơ có vai trò rất lớn giúp cho bất động sản trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhóm khác (như nhóm giữ tài sản), vì chính họ là lực đẩy làm tăng giá trị tài sản, kể cả đối với những người không tham gia thị trường một cách tích cực. Điều chúng ta cần quan tâm là: đâu sẽ là điểm dừng của thị trường bất động sản Việt Nam, khi giá sẽ ngừng tăng và đến lúc đó, dưới áp lực từ đòn bẩy tài chính, nhóm đầu cơ sẽ buộc phải bán ra những tài sản mà họ đang nắm giữ. Rất khó để xác định chính xác thời điểm đó, nhưng trong lịch sử, các thị trường đi trước như Nhật Bản hay Trung Quốc đều đã từng rơi vào kịch bản tương tự.

Bong bóng thị trường bất động sản ở Nhật Bản: Có thời điểm, giá trị đất xung quanh Cung điện Hoàng gia ở Tokyo cao hơn cả bang California

Những năm 80, thị trường bất động sản Nhật Bản bùng nổ vì tâm lý đầu cơ của người dân cho rằng bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá, cùng với việc vay vốn ngân hàng dễ dàng và không quan tâm đến khả năng chi trả. Giá đất ở Tokyo và Osaka tăng chóng mặt. Đã có thời điểm, giá đất quanh Cung điện Hoàng gia Tokyo được định giá cao hơn toàn bộ bang California. Đến năm 1991, bong bóng bất động sản Nhật bắt đầu nổ.

Giá đất tại Tokyo và các đô thị lớn giảm tới 70–80% trong vòng 10–15 năm sau khi bong bóng vỡ. Nhiều người mua nhà ở đỉnh giá bị “kẹt hàng”, tài sản mất giá nhưng vẫn phải trả nợ theo giá mua ban đầu. Hệ thống ngân hàng tê liệt vì mất khả năng thu hồi vốn và cho vay mới, cần đến sự can thiệp quy mô lớn từ chính phủ và Ngân hàng Trung ương. Giai đoạn từ 1991 đến đầu những năm 2000, kinh tế Nhật Bản gần như không tăng trưởng, bất chấp nhiều nỗ lực kích cầu.

Ngoài ra, khủng hoảng bất động sản còn gây ra một số hệ lụy về mặt xã hội ở Nhật Bản. Một thế hệ người dân Nhật sống trong tâm lý dè chừng, không dám đầu tư hay vay nợ, để lại ảnh hưởng lâu dài đến hành vi tiêu dùng và tinh thần kinh doanh. Tâm lý mất niềm tin vào thị trường bất động sản khiến thanh khoản sụt giảm trong nhiều năm.

Khủng hoảng thị trường bất động sản ở Trung Quốc

Việc vỡ bong bóng bất động sản ở Trung Quốc không xảy ra đột ngột như ở Nhật Bản, mà diễn ra dần dần, âm ỉ nhưng để lại những hệ quả rất nghiêm trọng. Sau khi gia nhập WTO vào năm 2001, kinh tế Trung Quốc đã trải qua 20 năm liên tục tăng trưởng mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Với sự hỗ

trợ của hệ thống ngân hàng, các nhà phát triển bất động sản đầu tư ồ ạt vào các dự án tại các thành phố lớn và vừa. Người dân Trung Quốc sẵn sàng vay nợ để đầu tư vào bất động sản, vượt quá nhu cầu thực, nhằm tích lũy tài sản và với kỳ vọng giá bất động sản sẽ luôn tăng. Họ coi đây là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, khi tốc độ tăng trưởng kinh tế bắt đầu chững lại và chính phủ Trung Quốc áp dụng chính sách kiểm soát tín dụng để giảm rủi ro tài chính, thị trường bất động sản lập tức chịu tác động mạnh. Bắt đầu từ năm 2020, chính sách "ba lằn ranh đỏ" được ban hành nhằm kiểm soát tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều tập đoàn lớn như Evergrande, Country Garden, Sunac không đáp ứng được tiêu chuẩn tài chính, rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, chậm trả nợ và ngừng thi công hàng loạt dự án trên cả nước.

Khủng hoảng niềm tin nhanh chóng lan rộng. Hàng triệu người mua nhà không được bàn giao căn hộ đúng hạn, dẫn đến phong trào từ chối trả nợ thế chấp tại hơn 100 thành phố. Giá nhà ở nhiều nơi bắt đầu sụt giảm mạnh, trong khi thanh khoản gần như đóng băng. Thị trường rơi vào vòng xoáy suy giảm, khi người dân không còn mặn mà mua nhà, doanh nghiệp không có vốn để hoàn thiện dự án, và các ngân hàng đối mặt với rủi ro nợ xấu gia tăng.

Dù chính phủ Trung Quốc đã cố gắng can thiệp bằng các biện pháp như hạ lãi suất, nới lỏng tín dụng và hỗ trợ chính quyền địa phương mua lại nhà tồn kho, nhưng tâm lý thị trường vẫn còn rất yếu. Bất động sản – từ một trụ cột quan trọng của nền kinh tế – đang trở thành lực cản tăng trưởng. Nhiều chuyên gia cho rằng Trung Quốc có thể bước vào một "thập kỷ mất mát" tương tự như Nhật Bản từng trải qua sau cú sốc vỡ bong bóng những năm 1990.

Những hệ lụy từ việc thị trường bất động sản quá nóng

Về mặt tích cực, sự tăng giá nhanh của thị trường bất động sản mang lại một số lợi ích sau. Tạo ra lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Những người mua sớm được hưởng lợi từ chênh lệch giá, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển. Ngoài ra, việc tăng giá bất động sản còn làm gia tăng giá trị tài sản ròng của cá nhân và doanh nghiệp. Bất động sản tăng giá cũng kéo theo nhu cầu về vật liệu xây dựng, nhân công, nội thất, tài chính và các ngành nghề liên quan, qua đó kích thích tăng trưởng trong nhiều lĩnh vực kinh tế.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng của bất động sản cũng có thể mang lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế. Giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của người dân, dẫn đến mất cân đối cung – cầu và gia tăng bất bình đẳng xã hội. Khi giá tăng không dựa trên nhu cầu thực mà do đầu cơ và tâm lý “mua là thắng”, rất dễ dẫn đến bong bóng vỡ, kéo theo khủng hoảng tín dụng và ngân hàng. Khi đầu tư vào bất động sản mang lại lợi nhuận cao và có vẻ nhàn hạ, dòng vốn sẽ bị “hút” khỏi các lĩnh vực sản xuất, công nghệ hoặc đổi mới sáng tạo. Thêm nữa, khi nhiều khoản vay ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản đã bị thổi giá, hệ thống tài chính sẽ chịu rủi ro lớn nếu thị trường đảo chiều.

Những nỗ lực của Nhà nước Việt Nam nhằm giảm rủi ro cho thị trường bất động sản Ý thức được rủi ro từ bong bóng bất động sản, Chính phủ Việt Nam đang tiến hành một số biện pháp kiểm soát dòng tiền vào bất động sản có tính đầu cơ cao, tăng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng và đất nền. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng bất động sản trá hình (người vay tiêu dùng nhưng thực chất để đầu tư lướt sóng). Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng thương mại tập trung vào cho vay mua nhà ở thực, nhà ở xã hội thay vì phục vụ đầu cơ.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang thảo luận các chính sách thuế và tài chính như: đề xuất đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản, hoặc áp dụng thuế tài sản (nhà, đất) ở mức hợp lý nhằm hạn chế đầu cơ tích trữ. Các cơ quan chức năng đang nghiên cứu áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến đối với các trường hợp đầu tư lướt sóng trong thời gian ngắn.

Vấn đề tỷ giá của đồng tiền Việt đối với nhà đầu tư là người Việt ở châu Âu

Đối với người Việt ở châu Âu, khi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, cần tính thêm yếu tố tỷ giá (VND/EUR) khi đánh giá hiệu quả đầu tư. Những năm gần đây, đồng tiền Việt Nam đã mất giá đáng kể so với USD và EUR. Cụ thể, trong vòng 2 năm qua, đồng Việt Nam mất giá khoảng 13–14% so với EUR.

Điều đó có nghĩa là, trong cùng giai đoạn 2 năm, nếu giá bất động sản ở Việt Nam tăng 20% thì mức tăng này chỉ tương đương khoảng 5% khi quy đổi sang EUR.

Bất động sản ở Việt Nam còn là kênh đầu tư tốt cho người Việt ở châu Âu?

Xét trên các yếu tố như giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập của người dân (PIR), tỷ lệ sinh lời từ dòng tiền cho thuê (rental yield), sự mất giá của đồng tiền Việt Nam so với EUR và USD, cũng như những bài học từ các thị trường đi trước như Nhật Bản và Trung Quốc, thì hiện nay bất động sản Việt Nam đang tồn tại nhiều yếu tố rủi ro.

Ngược lại, không ít trong chúng ta cũng không muốn bỏ lỡ cơ hội tham gia vào một thị trường sôi động và tăng trưởng hấp dẫn. Vì vậy, trong trường hợp chúng ta cho rằng trong ngắn và trung hạn thị trường vẫn tăng trưởng tốt, thậm chí ngoài quy luật thông thường, và vẫn quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, thì nên áp dụng một số nguyên tắc chung cho trường có kỳ vọng tăng trưởng nhưng đi kèm nhiều rủi ro:

• Lên kế hoạch tài chính rõ ràng để xác định đây là khoản đầu tư dài hạn; phòng khi thị trường giảm hoặc đóng băng thì vẫn không ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền và an toàn tài chính.
• Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính (tỷ lệ vay nợ thấp) để phòng trường hợp biến động xấu của thị trường, tránh gặp khó khăn về thanh khoản và ảnh hưởng đến an toàn vốn tự có.
• Ưu tiên bất động sản có nguồn thu được chốt bằng ngoại tệ. Mặc dù pháp luật Việt Nam không cho phép ký kết hợp đồng bằng ngoại tệ, nhưng vẫn có thể thỏa thuận chốt giá thuê dựa trên biến động của tỷ giá. Cách này giúp giảm rủi ro mất giá của đồng Việt Nam.