Tóm tắt
Báo cáo thị trường mới của kênh Batdongsan thuộc Tập đoàn PropertyGuru (PropertyGuru) ghi nhận Hà Nội chịu áp lực giảm giá ở nhiều phân khúc và khu vực. Giá rao bán căn hộ trên nền tảng này bình quân 85 triệu đồng/m2, nối tiếp đà giảm ba tháng gần đây. Nhà riêng lẻ giảm nhẹ khoảng 1% và còn xu hướng đi xuống; nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông giảm 3%, Nam Từ Liêm 2%, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai 1%. Với nhà mặt phố, nhu cầu mua giảm 10% so với tháng trước và gần 50% so với cùng kỳ.
Dù giá hạ nhiệt, người mua vẫn thận trọng: mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 5 trên Batdongsan giảm 4% theo quý và 36% theo năm. Kênh Nhà Tốt cũng ghi nhận giá rao bán đi xuống; tại quận Thanh Xuân cũ, nhà riêng đạt gần 284 triệu đồng/m2 trong tháng 5, giảm hơn 5% so với tháng trước; Đông Anh giảm 3%, Hà Đông giảm 1,3%.
Thực tế giao dịch cho thấy làn sóng thoát hàng ở phân khúc chung cư Hà Nội tăng rõ. Ở phân khu 4 của một tòa 30 tầng tại đại đô thị phía đông, một chủ nhà giảm 650 triệu đồng vào hợp đồng mua bán mới có khách đặt cọc, chấp nhận mất 350 triệu đồng tiền chênh đã trả cho đại lý để mua căn 58 m2 hồi tháng 10 năm ngoái. Tại các đại đô thị phía bắc và phía tây, nhiều chủ nhà vì áp lực tài chính chào bán với mức giảm 200-600 triệu đồng/căn nhưng môi giới cho biết thanh khoản vẫn rất yếu.
Các chuyên gia ghi nhận giao dịch sụt mạnh khi dòng tiền đầu tư dè dặt trước lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Báo cáo của Công ty Chứng khoán VPBank cho biết lãi vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 0,5-1,5% so với cuối năm ngoái; lãi suất cố định 12-24 tháng phổ biến 9,2-10,5%/năm, lãi suất thả nổi 12-13,5%/năm, tiến gần vùng đỉnh cuối 2022. Thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng nên việc siết điều kiện cho vay tác động trực tiếp đến thanh khoản, nhất là ở thị trường thứ cấp.
Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam, mỗi phân khúc đối mặt một áp lực thanh khoản riêng. Với chung cư, nhà đầu tư thứ cấp chịu chi phí vốn cao và cạnh tranh với dự án mới có chính sách bán hàng, ưu đãi hấp dẫn; áp lực bán ra tăng khi nguồn cung mới và nguồn hàng sắp bàn giao dồi dào. Từ nay đến 2028, Hà Nội dự kiến có hơn 28.000 căn được bàn giao từ khoảng 80 dự án, phân khu.
Với nhà riêng lẻ và nhà mặt phố, thách thức đến từ lo ngại quy hoạch, siết hoạt động kinh doanh vỉa hè, tỷ suất cho thuê giảm; nhà trong ngõ sâu thiếu tiện ích và tiềm ẩn rủi ro phòng cháy chữa cháy.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng hạ kỳ vọng giá thậm chí chấp nhận cắt lỗ là phản ứng bình thường khi người nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt nhanh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu. Nhà đầu tư cần chủ động rà soát sức khỏe tài chính để quản trị rủi ro. Làn sóng giảm giá âm ỉ có thể kéo dài sang các quý tới khi khó khăn vốn và kẹt tiền mặt gia tăng, gây áp lực lên nhà đầu tư thứ cấp.
Dù giá hạ nhiệt, người mua vẫn thận trọng: mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 5 trên Batdongsan giảm 4% theo quý và 36% theo năm. Kênh Nhà Tốt cũng ghi nhận giá rao bán đi xuống; tại quận Thanh Xuân cũ, nhà riêng đạt gần 284 triệu đồng/m2 trong tháng 5, giảm hơn 5% so với tháng trước; Đông Anh giảm 3%, Hà Đông giảm 1,3%.
Thực tế giao dịch cho thấy làn sóng thoát hàng ở phân khúc chung cư Hà Nội tăng rõ. Ở phân khu 4 của một tòa 30 tầng tại đại đô thị phía đông, một chủ nhà giảm 650 triệu đồng vào hợp đồng mua bán mới có khách đặt cọc, chấp nhận mất 350 triệu đồng tiền chênh đã trả cho đại lý để mua căn 58 m2 hồi tháng 10 năm ngoái. Tại các đại đô thị phía bắc và phía tây, nhiều chủ nhà vì áp lực tài chính chào bán với mức giảm 200-600 triệu đồng/căn nhưng môi giới cho biết thanh khoản vẫn rất yếu.
Các chuyên gia ghi nhận giao dịch sụt mạnh khi dòng tiền đầu tư dè dặt trước lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Báo cáo của Công ty Chứng khoán VPBank cho biết lãi vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 0,5-1,5% so với cuối năm ngoái; lãi suất cố định 12-24 tháng phổ biến 9,2-10,5%/năm, lãi suất thả nổi 12-13,5%/năm, tiến gần vùng đỉnh cuối 2022. Thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng nên việc siết điều kiện cho vay tác động trực tiếp đến thanh khoản, nhất là ở thị trường thứ cấp.
Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam, mỗi phân khúc đối mặt một áp lực thanh khoản riêng. Với chung cư, nhà đầu tư thứ cấp chịu chi phí vốn cao và cạnh tranh với dự án mới có chính sách bán hàng, ưu đãi hấp dẫn; áp lực bán ra tăng khi nguồn cung mới và nguồn hàng sắp bàn giao dồi dào. Từ nay đến 2028, Hà Nội dự kiến có hơn 28.000 căn được bàn giao từ khoảng 80 dự án, phân khu.
Với nhà riêng lẻ và nhà mặt phố, thách thức đến từ lo ngại quy hoạch, siết hoạt động kinh doanh vỉa hè, tỷ suất cho thuê giảm; nhà trong ngõ sâu thiếu tiện ích và tiềm ẩn rủi ro phòng cháy chữa cháy.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng hạ kỳ vọng giá thậm chí chấp nhận cắt lỗ là phản ứng bình thường khi người nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt nhanh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu. Nhà đầu tư cần chủ động rà soát sức khỏe tài chính để quản trị rủi ro. Làn sóng giảm giá âm ỉ có thể kéo dài sang các quý tới khi khó khăn vốn và kẹt tiền mặt gia tăng, gây áp lực lên nhà đầu tư thứ cấp.
