Lãi suất thế chấp lại tăng, làm chi phí trả nợ cao hơn và khả năng tiếp cận tín dụng xấu đi; ngân hàng cho vay ít hơn nên người mua phải bù vốn tự có. Dù có thông tin ngừng bắn ở Iran, bất định vẫn lớn; theo giám đốc Công ty bất động sản Reality Čechy (Reality Čechy) Michal Pich, tâm lý sợ rủi ro đang lan rộng.

Các ngân hàng phản ứng tức thì với bất ổn, nâng lãi khoảng 0,5 điểm phần trăm. Kể cả khi tình hình sớm lắng dịu, lãi suất khó giảm ngay, nhận định của chuyên gia thế chấp Libor Ostatek. Tác động không chỉ với người vay mới mà còn với làn sóng tái ấn định lãi, dự kiến chạm kỷ lục trong năm với khoảng 140 nghìn hợp đồng, tổng quy mô khoảng 0,5 tỷ korun.

Ostatek từ Công ty Broker Trust (Broker Trust) và Golem Finance (Golem Finance) cho biết trong Podcast Ve vatě (Ve vatě) rằng ngân hàng vẫn cố gắng giữ mức lãi “tương đối dễ chịu”, đôi khi dưới 4,5%, nhưng “tấm đệm” này đang cạn khi chi phí vốn liên ngân hàng tăng. Mức tăng khoảng 0,5 điểm phần trăm đã đội trả góp thêm hàng trăm đến hàng nghìn korun mỗi tháng, phổ biến 700–800 korun. Nhiều khoản vay cũ chuyển từ khoảng 2,5% lên 4,5–5%. Kịch bản tới đây dao động giữa ổn định và leo thang; lãi có thể vượt 5% và tiến tới 6%.

Lãi tăng khiến sức chịu nợ suy giảm, nên ngân hàng buộc hạ hạn mức phê duyệt. Cùng mức thu nhập, khoản vay được duyệt nhỏ hơn vì trả góp cao hơn; ví dụ người từng vừa đủ vay 4 triệu korun nay chỉ còn khoảng 3,8 triệu korun. Khoảng thiếu phải bù từ tiết kiệm: 200 nghìn korun cho tài sản 5 triệu, hoặc tới 660 nghìn korun cho tài sản 15 triệu, làm mòn quỹ dự phòng và tăng rủi ro quyết định mua nhà.

Một bộ phận khách, đặc biệt người trẻ thiếu tích lũy, sẽ bị đẩy khỏi thị trường mua và chuyển sang thuê. Lịch sử cho thấy lãi càng tăng, nhu cầu mua càng giảm, điển hình giai đoạn 2021–2022. Dù các văn phòng môi giới vẫn đông người đi xem, tác động đến giao dịch thường đến trễ, giống “hiệu ứng sau lũ”.

Giá sẽ phân hóa nếu bất ổn kéo dài: căn hộ ở các đô thị lớn khó giảm, trong khi khu vực dân số suy giảm có thể đi xuống. Nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà cũ tiêu tốn năng lượng dễ mất giá, nhất là những bất động sản “rò rỉ” khi chi phí điện không còn rẻ. Ngược lại, căn nhỏ vẫn hút nhà đầu tư và có thể tiếp tục tăng giá.

Dữ liệu Reality Čechy cho thấy căn 1+1 tăng 207% trong 10 năm, 2 phòng tăng 185%, còn 3+1 tăng 164%. Ở thị trường thuê, Praha và Brno còn dư địa tăng giá, nhưng vài địa phương đã bão hòa. Tại Olomouc, một căn 2 phòng 60 m2 có sân hiên phải giảm giá và mất khoảng 1,5 tháng mới cho thuê được. Triển vọng ngắn hạn: lãi suất còn cao và có thể tăng, củng cố thái độ thận trọng của thị trường.