Thị trường 2025 biến động nhưng sôi động, nửa cuối năm chịu ảnh hưởng rõ của Chương trình Khởi động Tổ ấm (Otthon Start Program). Phân tích của Ngân hàng Thế chấp OTP (OTP Jelzálogbank) dựa trên số liệu của Cơ quan Thuế và Hải quan Quốc gia Hungary (NAV) cho thấy giá danh nghĩa tăng 19,2%, tương đương gần 15% theo giá thực. Budapest tăng 21,8%, thị trấn nhỏ 6,4%, còn thành phố cấp tỉnh và nông thôn 17–19%. Căn hộ panel tăng nhanh hơn chung cư khác; so với 2014, panel +368%, chung cư khác +356%. Giá panel trung bình vượt 670 nghìn Ft/m2 toàn quốc, còn tại Budapest vượt 1 triệu Ft/m2.

Ở cấp tỉnh, không nơi nào giảm giá. Baranya dẫn đầu với +26%, tiếp theo là Hajdú-Bihar và Komárom-Esztergom đều trên 20%, còn Somogy chỉ khoảng +5% do tỷ trọng giao dịch ven hồ giảm. Loại trừ Budapest, Hajdú-Bihar hiện đắt nhất với 839 nghìn Ft/m2, sau đó là Somogy, Győr-Moson-Sopron và Pest; rẻ nhất vẫn là Nógrád với 231 nghìn Ft/m2. Giá trung bình toàn quốc đạt 849 nghìn Ft/m2, nếu không tính Budapest là 587 nghìn Ft/m2.

Trong các thành phố lớn, Pécs tăng gần 30%, kế đến Salgótarján, Debrecen và Tatabánya cùng ở mức 25%. Debrecen vẫn đắt nhất trong nhóm này với 940 nghìn Ft/m2, kế đến Győr 837 nghìn Ft/m2, rồi Székesfehérvár 812 nghìn Ft/m2, còn Szeged vừa vượt 800 nghìn Ft/m2. Ở Budapest, quận XV tăng 31% nhờ tỷ trọng căn hộ panel rất cao kéo giá lên; hiện đã có 15 quận vượt 1 triệu Ft/m2, quận V dẫn đầu với 1,62 triệu Ft/m2, còn vùng ven rẻ nhất là quận XXIII dưới 800 nghìn Ft/m2.

Theo khu mã bưu chính, khu 1121 (một phần quận XII cao độ lớn) tăng 65% do nhiều dự án mới với giá vượt 3 triệu Ft/m2; trong khi các khu 1155, 1202, 1161, 1156, 1033 tăng trên 40% mà không do nguồn cung mới, phản ánh tăng trưởng hữu cơ. Tổng cộng 113 khu vượt 1 triệu Ft/m2, trong đó 43 khu vượt 1,3 triệu; 1121 đắt nhất với 2,14 triệu Ft/m2. Ở các khu có tối thiểu 50 giao dịch và không bị dự án mới chi phối, 1061 (Belső-Terézváros) đắt nhất với 1,54 triệu Ft/m2.

Chương trình Khởi động Tổ ấm (Otthon Start Program) định hình thị trường: tháng 9 nhu cầu bùng nổ, giao dịch lập kỷ lục nhiều năm; giải ngân tín dụng tăng mạnh vào những tháng cuối năm. Nửa năm tới dự kiến chỉ dao động nhẹ; quý I/2026 có thể mạnh hơn khi nguồn cung nở rộ nhờ nhà ở mới trong khuôn khổ chương trình. Cả năm ước 150–155 nghìn giao dịch, và nếu điều kiện vay ưu đãi duy trì, quy mô thường niên có thể chạm 180–200 nghìn.

Giá đang dần “neo” quanh trần đủ điều kiện 1,5 triệu Ft/m2 của chương trình, thu hẹp khác biệt vùng miền: nơi rẻ tăng nhanh hơn, nơi hơi vượt trần điều chỉnh xuống dưới. Xu hướng này thấy rõ ở thị trường panel Budapest, trong khi giá phân khúc đại chúng nhà mới tăng chậm lại, tạo cơ hội cho người vay ưu đãi. Trung bình cả năm, giá có thể tăng tới 25%; theo đó, chỉ báo định giá cao của Ngân hàng Trung ương Hungary (MNB) có thể lên đỉnh hơn 20 năm vào giữa 2026.

Hoạt động xây dựng có độ trễ lớn hơn. Chính phủ Hungary (Kormány) chuyển trọng tâm sang mở rộng nguồn cung để hãm đà tăng giá: triển khai Chương trình Vốn Nhà ở (Lakhatási Tőkeprogram) và công nhận các dự án ít nhất 250 căn, tối thiểu 70% đáp ứng điều kiện chương trình, là dự án quan trọng về kinh tế quốc dân. Kỳ vọng mỗi năm thêm 20–25 nghìn phát triển nhà ở mới, tương đương gấp đôi khối lượng giấy phép ba năm gần đây. Với thị trường nhà mới sôi động và nguồn cung kỷ lục ở Budapest, hoàn thành có thể vượt 40 nghìn vào 2026, song cú nhảy rõ rệt nhiều khả năng đến 2027. Tín dụng hỗ trợ cũng thu hút hàng chục nghìn người mua lần đầu, tạo biến động ngắn hạn thấy được trong thống kê.