Nhu cầu mua nhà tại Budapest, đặc biệt ở quận IV và XV, tăng mạnh kể từ khi công bố Otthon Start vào mùa hè, trong khi nguồn cung hầu như không nở ra. Theo Balla Frigyes (Balla Ingatlan), giá tiếp tục leo thang và thị trường ở khu vực phía bắc thành phố tách rõ thành ba lát cắt, với điểm nghẽn lớn nhất là thiếu hàng phù hợp tiêu chí vay ưu đãi 3%.

Thị trường hiện chia ba: (1) căn nhỏ, tình trạng tốt, đáp ứng vay 3% – giá/m2 tiến sát 1,5 triệu forint, chênh giữa giá rao và giá chốt rất nhỏ, gần như không có mặc cả; (2) căn lớn hơn hoặc nhỏ nhưng xuống cấp vẫn còn vừa khung Otthon Start – người bán thường phải chấp nhận giảm 2–5%, giá tham chiếu khoảng 1–1,3 triệu forint/m2; (3) bất động sản ngoài khung hỗ trợ – nếu vị trí/giá hợp lý có thể chốt nhanh trong 1–3 tháng với mức giảm 3–6%, còn hàng khó bán thường cần nhượng tới 10% và thời gian 6–12 tháng.

Giới hạn của chương trình cũng neo kỳ vọng giá: căn hộ vượt 100 triệu forint hoặc nhà vượt 150 triệu forint sẽ rơi khỏi khung hỗ trợ, nên phân khúc (2) khó tăng thêm mà không mất ưu đãi. Ở phân khúc (1), nhu cầu quá mạnh khiến giá rao và giá bán gần như trùng nhau, phản ánh sự khan hiếm hàng đạt chuẩn vay.

Otthon Start còn làm dịu thị trường thuê: với lãi 3%, nhiều người mua được nhà với chi phí thấp hơn thuê, khiến nhu cầu thuê đạt đỉnh cuối tháng 7 rồi giảm. Ở các quận phía bắc, tiền thuê phổ biến 200–250 nghìn forint, lợi suất kém hấp dẫn khiến nhà đầu tư hạ nhiệt; tỷ trọng mua bằng vay tăng lên khoảng 80–20 so với tiền mặt, khoản vay bình quân 30–40 triệu forint.

Nguồn cung nhà mới ở quận IV và XV hạn chế do ít dự án giữ được giá dưới trần 1,5 triệu forint/m2, dù những người ra quyết định sớm vẫn kịp mua được sản phẩm phù hợp. Triển vọng ngắn hạn là cầu tiếp tục vững nhờ nguồn vốn rẻ, nhưng cung có nguy cơ không theo kịp, duy trì áp lực giá ở phân khúc đạt tiêu chí hỗ trợ.