Sau nhiều năm sôi động, thị trường bất động sản Iași giảm tốc rõ rệt: doanh số căn hộ sụt mạnh, một số khối chung cư bị đưa ra đấu giá. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “điều chỉnh”, thị trường không đóng băng mà tái cân bằng sau thời kỳ nhu cầu quá cao.

Tháng 1/2026 chỉ có 216 căn hộ được bán tại Iași, mức thấp nhất trong 10 năm cho khởi đầu năm; cả năm 2025, giao dịch nhà ở toàn hạt giảm 24% so với 2024, theo Cục Thống kê Tỉnh Iași (Direcția Județeană de Statistică Iași). Tudor Stoica so sánh khác biệt với 2008: hệ thống thẩm định tín dụng nay chặt chẽ hơn, ngân hàng thận trọng hơn; dư âm COVID-19 và các biện pháp mới của chính phủ khiến người mua do dự. Radu Petrilă cho rằng giá và kỳ vọng sẽ điều chỉnh, đàm phán dày hơn, cầu vẫn có nhưng quyết định thận trọng, tốc độ bán chậm lại.

Thanh khoản suy giảm đẩy một số nhà đầu tư vào thế khó. Tại khu Bucium ở phía tây Iași, một đơn vị thanh lý rao bán bốn khối chung cư (60 căn) do Crossgate xây dựng, doanh nghiệp đang trong giai đoạn tái tổ chức theo thủ tục tư pháp; giá chào 23 triệu lei cho cả cụm hoặc 5,5 triệu lei cho mỗi tòa. Gần campus sinh viên Tudor Vladimirescu, một tòa 38 căn (hoàn thiện 98%) được đấu giá với giá 18 triệu lei.

Trường hợp khác là Innovazione Construzioni SRL (vốn Romania–Italy): tài sản đang thẩm định, tranh chấp ghi danh chủ nợ diễn ra; hơn 15 hộ gia đình đã ký hợp đồng mua bán được ghi nhận với tổng trên 7 triệu lei. Doanh nghiệp nộp đơn insolvență năm 2024 vì nợ nhà cung cấp khi xây một khối chung cư ở Moara de Vânt. Tại Copou, một ngôi nhà lịch sử xây năm 1930 được chào bán 4,2 triệu lei, do chủ sở hữu bị cưỡng chế vì chậm giao căn hộ tại một dự án ở Păcurari.

Trên các trang chuyên ngành, tin rao cưỡng chế đối với chủ sở hữu cá nhân tăng. Petronel Solca cho biết áp lực lãi vay và chi phí cao đẩy nhiều người vào diện thi hành cưỡng chế; số tài sản kiểu này có thể tăng, tạo cơ hội cho người mua có tiền mặt. Nhiều khách chờ diễn biến lãi suất và kinh tế; thị trường đang điều chỉnh, tiền và ý định mua vẫn có nhưng thiếu hào hứng, theo Stoica.

Một chỉ báo giảm tốc khác là số giấy phép xây dựng nhà ở: tháng 12/2025 chỉ cấp 132 giấy, giảm 40% so với cùng kỳ 2024. Doanh nghiệp xây dựng phàn nàn thủ tục đô thị chậm; Iași vẫn theo chiến lược quy hoạch từ cuối thập niên 1990, khiến quy trình kéo dài nhiều năm. Theo Ngân hàng Thế giới, Iași xếp cuối trong nhóm đô thị lớn: trung bình mất 382 ngày để xin phép, chi phí đội lên vì thiếu Quy hoạch đô thị tổng thể (PUG) cập nhật, phát sinh nhiều loại giấy phép không cần thiết.

Sau giai đoạn bán “từ trên giấy”, thị trường Iași bước vào pha sàng lọc: nhà phát triển có nền tảng tài chính vững sẽ tiếp tục dự án, còn dự án dựng trên đòn bẩy nợ đối mặt rủi ro insolvență hoặc bị cưỡng chế đấu giá.