Tóm tắt
Giá nhà ở Trung Quốc tiếp tục giảm trong nửa đầu 2026 khi người mua trì hoãn, kỳ vọng giá còn rơi. Theo Học viện Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy), tháng 6 giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố giảm 0,42% so với tháng trước, còn trung bình 12.639 yuan (US$1.750) mỗi mét vuông; 88 thành phố giảm, chỉ 12 tăng. Đà giảm lan rộng các phân hạng: giá thứ cấp tại thành phố hạng nhất giảm 6,95% theo năm, hạng hai giảm 8,21%, hạng ba và bốn giảm 7,48%. Trong 10 đô thị lớn, Nanjing và Wuhan giảm mạnh nhất lần lượt 11,45% và 10,89%; Beijing, Tianjin, Guangzhou, Chongqing giảm 8–10%; Hangzhou, Shanghai, Chengdu, Shenzhen giảm 5–8%, với Shenzhen giảm ít nhất 5,27%.
Tâm lý người mua chuyển sang thận trọng rõ rệt. Một cây bút ở Henan cho biết người quen tìm nhà từ cuối 2025 từng gặp người bán cứng rắn, nhưng đến tháng 6/2026 người bán mềm mỏng hơn và hối thúc ký hợp đồng; người mua ngại rủi ro khi giá có thể còn giảm sau khi xuống tiền.
Dựa số liệu của Cục Thống kê Quốc gia (National Bureau of Statistics), khả năng phục hồi thực sự vẫn xa: giá chưa ổn định (chỉ 16/70 thành phố tăng giá nhà mới theo tháng trong tháng 5 và chỉ 10 thành phố tăng ở thị trường thứ cấp); đà giảm ở đô thị hạng ba tăng tốc; người mua rút lui (bán nhà mới 5 tháng đầu 2026 giảm 10,8% theo diện tích và 13,5% theo giá trị); doanh nghiệp địa ốc thu hẹp (đầu tư giảm 16,2%, khởi công mới giảm 22,6%, hoàn thành giảm 23,4%). Niềm tin thứ cấp xói mòn khi “mỏ neo” giá lùi xuống; ngày 16/6, NBS cho biết chỉ 4/70 thành phố tăng giá nhà mới theo năm, còn thị trường thứ cấp không nơi nào tăng, đa số giảm 5–8%.
Một cây bút địa ốc ở Guangdong nêu ba nguyên nhân cấu trúc: dân số Trung Quốc chuyển sang tăng trưởng âm từ 2022 và khó đảo ngược; làn sóng đô thị hóa nhanh từng tạo bùng nổ nhu cầu nhà ở đã kết thúc; nguồn cung nhà ở nhìn chung không còn khan hiếm, trừ khu vực trọng điểm ở các thành phố lớn.
Từ cuối tháng 4, nhiều bài viết dẫn dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (Bank for International Settlements) cho rằng sau bốn năm lao dốc, nếu loại trừ lạm phát và mất giá tiền tệ, giá nhà đã quay về mức khoảng 2006, làm dấy lên tranh luận lớn. Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis (Federal Reserve Bank of St. Louis) minh họa: chỉ số giá danh nghĩa tăng từ 78 (2006) lên đỉnh 145,9 (2021) rồi lùi về 114 (quý I/2026), còn chỉ số giá thực tăng từ 88,5 lên 113 rồi giảm xuống 85,1, thấp hơn mức hai thập kỷ trước.
Một cây bút ở Jiangsu, bút danh Duanwei Liwen, cảnh báo không nên áp một chỉ số quốc gia cho mọi nơi: giá ở Beijing, Shanghai, Shenzhen vẫn rất cao, trong khi áp lực lớn dồn vào đô thị hạng ba, bốn với mức giá quay về thập kỷ trước. Theo bà, chỉ số dựa trên BIS hữu ích như lời cảnh tỉnh người “bắt đáy” khi nhiều người đã lỗ vì giá tiếp tục rơi dù chính sách nới lỏng.
Một tác giả tại Sina Tài chính (Sina Finance) phản biện cách nhìn theo giá thực, cho rằng giá danh nghĩa sát với thu nhập và chi tiêu của hộ gia đình hơn; theo chỉ số danh nghĩa của BIS, giá nhà 2026 đã về ngang 2016. Dự báo hướng đi sắp tới cần cân nhắc tổng hòa nhân khẩu, suất sinh lời cho thuê, phân bổ thu nhập và cán cân cung–cầu.
Tâm lý người mua chuyển sang thận trọng rõ rệt. Một cây bút ở Henan cho biết người quen tìm nhà từ cuối 2025 từng gặp người bán cứng rắn, nhưng đến tháng 6/2026 người bán mềm mỏng hơn và hối thúc ký hợp đồng; người mua ngại rủi ro khi giá có thể còn giảm sau khi xuống tiền.
Dựa số liệu của Cục Thống kê Quốc gia (National Bureau of Statistics), khả năng phục hồi thực sự vẫn xa: giá chưa ổn định (chỉ 16/70 thành phố tăng giá nhà mới theo tháng trong tháng 5 và chỉ 10 thành phố tăng ở thị trường thứ cấp); đà giảm ở đô thị hạng ba tăng tốc; người mua rút lui (bán nhà mới 5 tháng đầu 2026 giảm 10,8% theo diện tích và 13,5% theo giá trị); doanh nghiệp địa ốc thu hẹp (đầu tư giảm 16,2%, khởi công mới giảm 22,6%, hoàn thành giảm 23,4%). Niềm tin thứ cấp xói mòn khi “mỏ neo” giá lùi xuống; ngày 16/6, NBS cho biết chỉ 4/70 thành phố tăng giá nhà mới theo năm, còn thị trường thứ cấp không nơi nào tăng, đa số giảm 5–8%.
Một cây bút địa ốc ở Guangdong nêu ba nguyên nhân cấu trúc: dân số Trung Quốc chuyển sang tăng trưởng âm từ 2022 và khó đảo ngược; làn sóng đô thị hóa nhanh từng tạo bùng nổ nhu cầu nhà ở đã kết thúc; nguồn cung nhà ở nhìn chung không còn khan hiếm, trừ khu vực trọng điểm ở các thành phố lớn.
Từ cuối tháng 4, nhiều bài viết dẫn dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (Bank for International Settlements) cho rằng sau bốn năm lao dốc, nếu loại trừ lạm phát và mất giá tiền tệ, giá nhà đã quay về mức khoảng 2006, làm dấy lên tranh luận lớn. Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis (Federal Reserve Bank of St. Louis) minh họa: chỉ số giá danh nghĩa tăng từ 78 (2006) lên đỉnh 145,9 (2021) rồi lùi về 114 (quý I/2026), còn chỉ số giá thực tăng từ 88,5 lên 113 rồi giảm xuống 85,1, thấp hơn mức hai thập kỷ trước.
Một cây bút ở Jiangsu, bút danh Duanwei Liwen, cảnh báo không nên áp một chỉ số quốc gia cho mọi nơi: giá ở Beijing, Shanghai, Shenzhen vẫn rất cao, trong khi áp lực lớn dồn vào đô thị hạng ba, bốn với mức giá quay về thập kỷ trước. Theo bà, chỉ số dựa trên BIS hữu ích như lời cảnh tỉnh người “bắt đáy” khi nhiều người đã lỗ vì giá tiếp tục rơi dù chính sách nới lỏng.
Một tác giả tại Sina Tài chính (Sina Finance) phản biện cách nhìn theo giá thực, cho rằng giá danh nghĩa sát với thu nhập và chi tiêu của hộ gia đình hơn; theo chỉ số danh nghĩa của BIS, giá nhà 2026 đã về ngang 2016. Dự báo hướng đi sắp tới cần cân nhắc tổng hòa nhân khẩu, suất sinh lời cho thuê, phân bổ thu nhập và cán cân cung–cầu.
