TS. Đinh Thế Hiển cho biết tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 tăng khoảng 13%, trong khi dòng vốn vào thị trường bất động sản tăng gần 20% và tăng mạnh trong tháng 8–9. Sự chênh lệch này cho thấy tiền chảy vào bất động sản vượt trội so với tăng trưởng chung của tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP HCM và Đồng Nai) đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” với các đơn vị môi giới, tư vấn bất động sản. Động thái này nhằm chặn dòng tín dụng chảy vào các giao dịch mang tính đón sóng, rủi ro cao.

Cơ quan này cho biết nhận nhiều phản ánh của người dân về việc ngân hàng thương mại cho vay tiền đặt cọc theo các thỏa thuận với môi giới. Cảnh báo được đưa ra về rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện, nguy cơ nợ xấu và ảnh hưởng uy tín nhà băng khi cấp tín dụng cho loại hình giao dịch này.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 do VietnamBiz và Việt Nam Mới tổ chức ngày 4/11, TS. Đinh Thế Hiển nhận định Nhà nước đang điều chỉnh để kiểm soát dòng vốn. Trong ngắn hạn, các dự án mở ra để phục vụ nhà đầu tư “đón sóng” sẽ gặp khó khăn, trong khi các dự án có chất lượng vẫn có khả năng thu hút vốn.

Ông phân tích rằng dù tín dụng vào bất động sản gia tăng, thị trường không hình thành sóng tăng và thanh khoản như kỳ vọng. Việc bơm tiền mạnh không giúp thị trường lành mạnh hơn, phản ánh sự lệch pha giữa tín dụng và sức khỏe thực của thị trường.

Về nguyên tắc, ngân hàng thường cho vay tối đa khoảng 70%, người mua/nhà đầu tư phải ứng trước 30%. Tuy nhiên, xuất hiện tình trạng ngân hàng sẵn sàng cho vay cả khoản đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn; khi giá lên cao, nhà đầu tư lướt sóng dễ gặp khó và tín dụng bị dồn lại.