Căn hộ ở Praha bắt đầu giảm giá.

Diễn biến thị trường căn hộ cũ tại Praha đang gợi lại bối cảnh mùa xuân 2022, khi làn sóng giảm giá bắt đầu và cơ hội mặc cả gia tăng. Kỳ vọng về “kênh trú ẩn” sinh lời cao bị thử thách khi giá dần nhích xuống, đặc biệt với các bất động sản kém hấp dẫn.

Theo dữ liệu từ cổng thông tin Sreality (Sreality), nguồn cung căn hộ cũ ở Praha hiện cao nhất từ tháng 5/2023 và đã tăng gần 50% trong giai đoạn tháng 1–9, tiến sát mức của tháng 8/2022. Giá trung bình đạt đỉnh vào tháng 5 và giảm nhẹ liên tục từng tháng; từ tháng 5 đến 9, giá căn hộ cũ giảm khoảng 600 korun/m².

Nguyên nhân chính là cầu suy yếu do lãi suất thế chấp tăng, theo nền tảng Bezrealitky. Nhiều căn ít hấp dẫn mất nhiều thời gian hơn để bán, trong khi nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến hàng tồn tăng. Người mua có thêm lựa chọn và thời gian cân nhắc, đồng thời vị thế thương lượng mạnh hơn, như ghi nhận của văn phòng môi giới REMAX Alfa (REMAX Alfa). Một số chủ nhà rút khỏi kênh bán để chuyển sang cho thuê, góp phần hạn chế mức giảm bình quân.

Hiện tượng “chép giá” giữa căn xấu và căn tốt đang chấm dứt: chủ căn trước cải tạo ở nhà không cách nhiệt, thang máy hỏng không thể áp mức của căn đã nâng cấp bên cạnh. Giá từng tăng “nhầm” do thị trường kỳ vọng lãi suất thế chấp tiếp tục hạ nhưng kịch bản này không xảy ra, theo công ty Luxent – Exclusive Properties. Từ tháng 4, hiệu ứng khủng hoảng eo biển Hormuz làm chi phí vốn của ngân hàng tăng, kìm hãm đà giảm lãi suất và tác động đến giá.

Triển vọng chưa cho thấy một đợt điều chỉnh đồng loạt như năm 2022, nhưng nhiều phân khúc “có khiếm khuyết” chịu sức ép lớn: căn trước cải tạo, nhà tiêu tốn năng lượng và căn diện tích lớn trong tòa nhà cũ hoặc xuống cấp. Hãng môi giới Century 21 WanLight  dự báo chênh lệch giá giữa các loại căn hộ sẽ nới rộng: căn chất lượng giữ giá, còn “hàng tồn” phải giảm sâu.

Số lượng căn trước cải tạo tăng 65% từ tháng 5; giá rao bán giảm hơn 3 nghìn korun/m², từ gần 139 nghìn korun/m² vào tháng 4 xuống thấp hơn trong tháng 9. Mức tồn kho dạng này chỉ từng cao hơn trong hai tháng cuối năm 2022 và đang tăng theo xu hướng rõ rệt.

Giai đoạn giảm giá trước đây diễn ra từ tháng 4/2022 đến tháng 1/2023, sau đó khoảng nửa năm đi ngang và từ tháng 9/2023 giá lại tăng mạnh. Hiện giá trung bình căn hộ cũ ở mức 159 nghìn korun/m², cao hơn khoảng một phần ba so với ba năm trước; trong nhịp tăng gần đây, giá tăng bình quân khoảng 10,1%/năm.