Theo dữ liệu của Tập đoàn phát triển bất động sản Central Group (Central Group), khả năng chi trả nhà ở tại Praha tệ nhất Trung Âu: mua căn hộ 70 m2 cần gần 16 năm lương gộp, tăng thêm gần 6 năm so với một thập kỷ trước. Mười năm qua, giá căn hộ mới tăng gần 180%, trong khi lương chỉ tăng hơn 80%; riêng năm qua, lương tăng 6% nhưng giá căn hộ mới tăng gần 9%. So sánh khu vực cho thấy chênh lệch lớn: ở Berlin cần khoảng 8,4 năm lương và tại Vienna còn thấp hơn khoảng 0,3 năm; Bratislava chênh khoảng 2 năm lương so với Praha.

Thiếu hụt nguồn cung kéo dài làm trầm trọng vấn đề. Theo phân tích của Viện Quy hoạch và Phát triển Praha (Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy - IPR), thành phố cần cấp phép và xây mỗi năm ít nhất 10.000 căn để tăng trưởng lành mạnh, nhưng từ 2006 chưa năm nào đạt. Trung bình lâu nay chỉ khoảng 5.000 căn được cấp phép mỗi năm, tích lũy thành thiếu hụt khoảng 100.000 căn. Năm ngoái số giấy phép xây dựng thấp nhất trong 25 năm và quý I năm nay tiếp tục ở mức đáy lịch sử.

Dù giá cao, nhu cầu tại Praha vẫn vững. Quý I năm nay bán được khoảng 1.800 căn hộ mới, tương đương quý IV trước đó; tổng cầu giữ ở mức trung bình hai năm gần đây. Ngược lại, nguồn cung dai dẳng tụt hậu: số căn sẵn có quanh mức 5.000 đã bốn năm, không đáp ứng nhu cầu của đô thị tăng trưởng nhanh. Hệ quả là giá tiếp tục leo thang: giá trung bình căn hộ mới vượt 182 nghìn korun/m2, căn trung bình khoảng 11,7 triệu korun; thiếu hụt còn lan sang phân khúc nhà cũ và nhà cho thuê.

Thị trường xây dựng cũng đang “quá nhiệt”. Theo Central Group, giá đầu vào xây dựng tăng 27% trong hai năm, đẩy chi phí khởi động dự án mới lên cao. Nhiều hoạt động hiện nay dựa trên các dự án hoãn trong 2022–2023 và được triển khai ồ ạt trong 2024–2025. Chủ sở hữu Central Group Dušan Kunovský cho biết giá đầu vào đang bị “đẩy quá mức”, công ty đã hoãn khởi công khoảng 2.000 căn; nếu chi phí không hạ, nhà đầu tư sẽ tiếp tục trì hoãn và đợt bùng nổ hiện tại có thể nhanh chóng nhường chỗ cho suy giảm.

Một cú hích kỳ vọng đến từ quy hoạch đô thị mới, định hướng xây 350.000 căn cho 500.000 người, chủ yếu trong tầm đi bộ tới metro hoặc tram, với khoảng 1/5 trên đất thuộc thành phố. Quy hoạch cũ có hiệu lực từ 1999 và bản mới dự kiến bắt đầu áp dụng từ tháng 9. Tuy nhiên, đây mới chỉ là tiền đề; để dự án thành hiện thực, nút thắt cấp phép cần được gỡ với sửa đổi luật xây dựng.

Sửa đổi luật hiện ở vòng đọc thứ hai tại Hạ viện Cộng hòa Séc (Sněmovna), đề xuất xếp công trình nhà ở tập trung trên 10.000 m2 vào nhóm công trình vì lợi ích công và thiết lập hệ thống quản lý xây dựng nhà nước thống nhất. Kỳ vọng là rút ngắn thời gian cấp phép vốn có thể kéo dài 10 năm hoặc hơn cho một tòa nhà căn hộ thông thường. Tiềm năng nguồn cung không thiếu: Praha đang có hơn 157.000 căn ở các giai đoạn chuẩn bị, trong đó 81.000 căn đang trong quy trình cấp phép, tập trung tại Praha 4, 5 và 9; khoảng 1/4 do Central Group chuẩn bị, cùng với các nhà phát triển như Skanska Residential, Trigema, Finep và Ekospol.