Chính phủ Tisza (Tisza-kormány) mở tham vấn xã hội cho dự thảo thuế tài sản, trong đó bất động sản là cấu phần trọng yếu và ngưỡng chịu thuế áp trên phần tài sản ròng vượt 1 tỷ forint. Đối tượng nộp thuế không phải doanh nghiệp bất động sản mà là chủ sở hữu là cá nhân hoặc một số chủ thể quản lý tài sản như quỹ tín thác và quỹ tư nhân.

Vấn đề nổi lên từ cách tiếp cận định giá khác nhau: ở cấp chủ sở hữu, với các tài sản gắn với bất động sản tại Hungary, một số cấu trúc holding ở nước ngoài có nguy cơ không được tính đến nghĩa vụ tài chính (như vay ngân hàng) gắn với tài sản. Gánh nặng phát sinh ở phía chủ sở hữu có thể gây sức ép gián tiếp lên doanh nghiệp qua nhu cầu cổ tức hoặc rút vốn. Cơ quan lập pháp đã được cảnh báo và tham vấn xã hội nhằm làm rõ trước khi ban hành.

Phạm vi cá nhân chịu tác động không đồng đều: nhà đầu tư tổ chức nước ngoài như quỹ bất động sản, quỹ hưu trí hay công ty đầu tư doanh nghiệp về nguyên tắc không thuộc diện chịu thuế. Tuy nhiên, gánh nặng đánh vào chủ sở hữu cá nhân hoặc cấu trúc quản lý tài sản có thể lan truyền sang doanh nghiệp nếu nguồn nộp thuế được rút từ công ty.

Với định giá phần vốn trong doanh nghiệp trong nước, dự thảo không chỉ dựa vào vốn chủ sở hữu mà kết hợp 1/3 vốn chủ và 2/3 giá trị theo khả năng sinh lợi. Cách tính này phản ánh nghĩa vụ nợ trong vốn chủ và năng lực tạo lợi nhuận, nên với doanh nghiệp đòn bẩy cao, giá trị tính thuế có thể thấp xa so với giá trị thị trường gộp của bất động sản.

Sự chênh lệch nảy sinh ở cấu trúc trong đó cá nhân nước ngoài hoặc chủ thể quản lý tài sản nắm giữ bất động sản Hungary qua holding nước ngoài. Văn bản hiện tại có thể dẫn tới việc lấy giá trị tính toán của bất động sản tại Hungary làm cơ sở, thay vì giá trị ròng phần vốn sau khi trừ nợ. Ngược lại, nếu cá nhân nước ngoài nắm trực tiếp một công ty TNHH Hungary (kft.), sẽ áp dụng công thức của doanh nghiệp trong nước và ghi nhận tác động của nợ. Trường hợp holding nước ngoài sở hữu gián tiếp qua công ty con Hungary vẫn còn mơ hồ và cần đối chiếu với quy định liên quan của Luật phí và lệ phí để làm rõ.

Ví dụ minh họa: một bất động sản trị giá 10 tỷ forint, tài trợ bằng 80% vay ngân hàng, lợi nhuận trước thuế 40 triệu forint, chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài qua holding. Nếu tính từ giá trị gộp 10 tỷ forint, sau khi trừ ngưỡng 1 tỷ forint, phần chịu thuế là 9 tỷ forint; với thuế suất 1% tương đương 90 triệu forint ở phía chủ sở hữu, có thể gây áp lực rút nguồn từ doanh nghiệp. Nhưng nếu coi là sở hữu trực tiếp phần vốn kft. có vốn chủ 2 tỷ forint, lợi nhuận sau thuế khoảng 36,4 triệu forint, với tỷ lệ vốn hóa 15% cho ra giá trị sinh lợi khoảng 243 triệu forint, tổng giá trị doanh nghiệp khoảng 830 triệu forint, dưới ngưỡng 1 tỷ forint nên có thể không phát sinh thuế nếu không có tài sản khác.

Khác biệt cốt lõi nằm ở cấu trúc sở hữu: nắm giữ trực tiếp phần vốn trong nước cho kết quả khác với nắm giữ qua holding nước ngoài có thể bị tính theo giá trị gộp bất động sản. Dự thảo hiện để ngỏ khả năng phát sinh gánh nặng đáng kể với một số cá nhân nước ngoài hoặc cấu trúc quản lý tài sản; Bộ Tài chính (Pénzügyminisztérium) đã được liên hệ và phản hồi sẽ được cập nhật.